월세에 세금이 붙는 경우
집을 1채만 가지고 있으면 월세에 세금이 없어요.
- 1주택 · 기준시가 12억원 이하 → 비과세
- 1주택 · 12억원 초과나 해외 주택 → 과세
- 2주택 이상 → 월세 전부 과세
- 3주택 이상 · 보증금 합계 3억원 초과
→ 보증금에도 과세 (간주임대료)
근거: 소득세법 제12조 제2호 나목, 시행령 제8조의2
주택 수는 부부 합산이에요.
분리과세 vs 장부, 어떻게 고르나요
1년 월세가 2천만원 이하면 두 가지 중 고를 수 있어요.
| 방식 | 계산 |
|---|---|
| 분리과세 | (월세 − 월세×50% − 200만원) × 14% |
| 장부 종합과세 | (월세 − 실제 비용) + 다른 소득, 기본세율 |
200만원 공제는 조건이 있어요.
다른 종합소득금액이 2천만원 이하여야 해요.
등록 임대주택은 경비율 60%, 공제 400만원이에요.
근거: 소득세법 제64조의2
대출이자가 월세보다 많으면
장부로 신고하면 아래를 비용으로 빼요.
- 대출이자, 재산세
- 수리비, 건물 감가상각
비용이 월세보다 많으면 손실이 나요.
주택임대 손실은 다른 소득에서 빼 줘요.
상가 임대 손실은 안 되지만 주택은 예외예요.
근거: 소득세법 제45조 제2항 단서
잊기 쉬운 것
- 주택임대도 사업자 등록 대상이에요.
안 하면 월세의 0.2%가 가산세예요.
(소득세법 제81조의12) - 등록했다면 다음 해 2월 10일까지 사업장현황신고를 해요.
- 신고는 다음 해 5월 종합소득세 때 함께 해요.
자주 묻는 질문
1주택인데 월세를 받아요. 신고해야 하나요?
기준시가 12억원 이하 1주택이면 비과세라 신고할 세금이 없어요.
부부가 각자 1채씩이면요?
주택 수는 부부 합산이라 2주택이에요.
월세가 과세돼요.
대출이자는 다 비용이 되나요?
임대 주택을 사거나 유지하는 데 쓴 대출의 이자만 비용이에요.